KELUHAN pertama yang dilontarkan keluarga Nyonya Agus sesaat
setelah mereka memasuki rumah barunya ialah engap dan panas.
"Ventilasi rumah kurang agus," ujarnya. Rumah D-70, yang hargaya
(waktu itu, tiga tahun lalu) Rp 18 juta, dalah rumah ukuran
terkecil di sebuah real state di Sunter, Jakarta Utara. Keluhan
lain: "Air ledengnya asin." Padahal, penghuni haus membayar
tambahan Rp 300 ribu untuk biaya pemasangan PAM. Kini bahkan air
yang mengalir dibatasi. Pagi hari, hanya empat jam dan petang
lima jam.

Air asin atau air minum berbau payau adaah keluhan yang sudah
lama bagi pemukim di wilayah Jakarta Utara. Masalah air ini
hampir tak terdapat di wilayah lain, seperti Jakarta Selatan. Di
daerah Bintaro, Jakarta Selatan, tak pernah ada kesulitan
mendapatkan air bersih. Jalan-jalan di sebuah real state di
sini juga cukup rapi. Ada got-got yang bersih dan ak mampat.
Penerangan jalan iseling oleh pohon-pohon ang rindang di
sepanjang jaan. Apik dan asri. "Kalau ada pohon yang mati, cepat
diganti petugas," ujar Nyonya Katoppo, salah seorang penghuni.

Tapi tak semua penghuni memiliki kepuasan seperti Nyonya
Katoppo. Baron Nasution - sesama penghuni dipermukiman itu -
mempunyai keluhan macam-macam. Rumah tunai seharga Rp 23 juta
(empat tahun lalu) itu tak ada teleponnya. Janjinya, begitu
masuk, kontan ada suara terdering. Telepon dipasang setahun
kemudian. Developer, ujar Baron, tak menyediakan fasilitas
rumah peribadatan, sekolah, atau sarana olah raga. Memang ada
lapangan tenis, tapi tak ada lapangan untuk jenis olah raga
lain. Padahal, dalam janji, bahkan ada kolam renang segala.
Sekolah juga ada di sekitar situ, meski sebuah TK saja. Tapi
lokasi TK telah meramas lokasi taman. "Menangnya developer tak
bisa cari lokasi lain?" ujarnya jengkel. Untung, kompleksnya
tak pernah kebanjiran. Sedangkan tetangganya, kompleks IKPN
Bintaro, terkenal pelanggan banjir. Juga kompleks SPS di Puri
Kembangan, Kebon Jeruk, Jakarta Barat.

Kota, dalam konsep ekologi, bukan sekadar lingkungan buatan,
tempat manusia bisa hidup mengembangkan peradabannya. Suatu alam
lingkungan sebaiknya memiliki siklus biologis. Artinya, setiap
lingkupan proyek pemukiman harus memperlihatkan sinkronisasi
kepentingan penghuninya dengan lingkungannya.

Ini yang tampaknya belum kelihatan di sebuah permukiman di
Jakarta Timur. Masuk ke kompleks di daerah Kelapa Gading itu,
terbentang jalan yang mulus dengan pohon palem berderet di kanan
kirinya. Kemudian tampak rumah-rumah besar, bertingkat, dan
termasuk kelompok mewah untuk kawasan itu. Masuk lagi ke dalam,
terpakulah pemandangan akan rumah yang kecil-kecil, pada
berhimpitan. Di sini jalan berdebu, atau becek kalau hujan.
Sampah menggunung, dan got tentu saja mampat.

Siapa yang berkewajiban menyediakan sarana jalan, got, air,
listrik untuk setiap kawasan baru? Rupanya, pengelolaan
fasilitas ini memang tak jelas. Pihak developer menuding Pemda
DKI, sedangkan menurut Pemda DKI, ketentuan teknis itu harus
dipenuhi developer. "Meski tidak semua developer," ujar Ir.
Kandar Tisnawinata, kepala Dinas Tata Kota DKI, "ketentuan
teknis ini memang sering dilanggar."

"Tapi Pak Cosmas sudah mengatakan, serahkan saja tanah untuk
fasilitas umum ini kepada Pemda," ujar Enggarkiasto Lukito,
direktur PT Bangun Cipta Pratama, yang membangun Kelapa Gading.
Kalau hal ini terjadi, yaitu developer "terpaksa" membangun
jalan, taman, tempat ibadat, dan sebagainya, beban biaya
dijatuhkan ke pembeli. Akibatnya, harga rumah per unit jadi
tinggi.

Djoko Slamet Utomo, kuasa pengelola perumahan Ciputat Baru, yang
masuk wilayah Tangerang, juga menyatakan hal yang sama. Dia
tetap menyangkal adanya keharusan untuk membangun sekolah,
jalan, taman, dan sarana lain. Kalau toh dalam permukiman itu
ada jalan yang mulus, harga rumah - meski itu rumah murah atau
jenis KPR-BTN - pasti mahal. Meski lokasinya terletak di pelosok
Jakarta. Atau bila ada developer yang membuat jalan, tak sampai
satu tahun aspalnya sudah terkelupas. "Jalan raya itu sebetulnya
hanya bersifat bantuan," ujar Djoko.

Jakarta, sejak 1970, mengalami perkembangan kawasan permukiman
yang cepat sekali. Pembangunan perumahan yang mengambil lahan
luas di keliling "batas" kota lama, sampai ulang tahun Jakarta
yang ke-458 ini (tanggal 22 Juni) telah mendominasi wajah Ibu
Kota. Sehingga, masalah-masalah lingkungan, baik yang menyangkut
tempat-tempat permukiman baru maupun dampaknya terhadap
perkembangan kota, menjadi semakin ruwet. Dalam dasawarsa
terakhir (1970-1980), luas wilayah DKI naik sampai 12%. Dari 588
ribu ha pada tahun 1970, menjadi 656 ribu ha pada 1980. Kenaikan
penduduknya dalam dasawarsa itu 46%. Ini berarti, kenaikan
jumlah penduduk tiap tahun 4% (nomor dua, setelah Lampung yang
5,8%). Dalam jumlah, ada 250 ribu tiap tahun, dan ini sudah
melebihi jumlah penduduk Brunei Darussalam sekarang.

Karena itu, usaha real estate menjamur. Tercatat ada 140 real
estate, dan tanah yang disediakan untuk dikelola ada 5.017 ha.
Ini belum termasuk perumahan-perumahan yang dibangun Perumnas.
Menurut Munas REI (Real Estate Indonesia) delapan tahun lalu,
secara ideal, Jakarta memerlukan 83. 300 rumah tiap tahun. Tapi
bagi penduduk Jakarta - yang pada 1980 kepadatannya 9.884 tiap
km2 - fasilitas rumah masih barang mewah. Sebab, dari sekitar
7,5 juta penduduk Jakarta kini, 66% penduduk tergolong miskin,
demikian perkiraan LSP (Lembaga Studi Pembangunan), Jakarta.

Tak bisa dipungkiri, akibatnya sekitar 500 tempat kawasan kumuh
(slums) bermunculan pula di Jakarta. Ledakan penduduk dan
ketimpangan sosial ekonomi jadi masalah khusus bagi Jakarta.

Dan munculnya permukiman-permukiman baru menyebabkan Jakarta
kemudian dihadapkan pula pada masalah transportasi karena
mobilitas penduduk yang tinggi. Seorang karyawan Bank Indonesia
di kawasan Senen Raya setiap hari menghabiskan uang transpor Rp
2.000. Rumahnya di Ciputat Baru, dan kendaraan yang harus
ditungganginya mulai dari ojek (karena belum ada bis/kendaraan
umum), dua kali naik bis, dan terakhir bajaj, yang makan waktu
dua jam.

Sulitnya kendaraan (dan mahal) di Jakarta Selatan rupanya
disengaja. Seperti kata Kandar Tisnawinata, kepala Dinas Tata
Kota itu, desakan permukiman di zona selatan begitu berat dan
pesat. Untuk mengurangi beban ini, Pemda DKI mendorong
pcrtumbuhan permukiman di sebelah barat dan timur Jakarta.
Dikatakan Kandar, Jakarta Selatan yang sudah mendapat beban
penduduk 1,3 juta jiwa itu maksimal hanya boleh mcndapat
tambahan sekitar 500 ribu orang, sampai tahun 2005 nanti.

Pertimbangan ini berdasarkan bahwa Jakarta bagian selatan adalah
daerah penangkap hujan (catchment area). "Bangunan yang ada
harus kurang dari 20% luas lahan," ujar Kandar. Dia tidak
mengatakan apakah jumlah 20% itu sudah terpenuhi atau
kecolongan, tapi Pemda DKI menghendaki Jakarta melebar ke barat
dan timur. Di kedua sisi itu, menurut dia, masih ada lahan
10.000 ha, masing-masing untuk kawasan permukiman. Dengan dalih
itu, anggaran sarana jalan lebih diutamakan di Jakarta Barat dan
Jakarta Timur. "Sebab, kalau jalannya mulus dan lebar, semua
orang tertarik," katanya.

Pemda DKI juga mentolerir kepadatan daerah di permukiman zona
barat dan timur sampai 40% luas areal yang ada. Sisanya
digunakan untuk jalur hijau, sarana umum (sekolah, tempat
peribadatan, jalan), dan taman. Secara keseluruhan, Kandar
menaksir bahwa sekarang ini paling tidak 30% daratan DKI masih
berupa daerah hijau, tidak tertutup oleh bangunan atau jalanan.

Rencana tata kota tahun 2000 pun, menurut Kandar, telah dibuat,
meski dia cuma menemukakan teori-teori yang muluk. Masalah ini
memang sering dijadikan topik seminar. Pernah, beberapa bulan
lalu, ada diskusi "Wajah Jakarta 2005". "Berdasarkan asas
keseimbangan ekologis," kata Ir. Suhadi, wakil Dinas Tata Kota
DKI dalam diskusi tersebut, "perkiraan jumlah penduduk untuk 20
tahun mendatang 12 juta, dan warga Jabotabek 23 juta."

Fasilitasnya tak dirinci secara nyata, tapi polutansi kendaraan
bermotor sudah bisa diperkirakan. Dari 135 ribu ton gas CO
(carbon monoksida) setahun pada 1985, akan mcncapai sekitar 500
ribu ton pada tahun 2005. Kebutuhan air juga cukup gawat. Kini,
untuk 7,5 juta penduduk, penyediaan air PAM sekitar 700 ribu m3
per hari. Tahun 2005? Tak tahu dapat air dari mana, tapi air
yang dikonsumsi itu, pada gilirannya, akan menjadi air limbah
juga. Padahal, menurut Ir. Zulkarnaen dari Dinas PU DKI, air
limbah penduduk DKI tercemar lebih berat ketimbang air limbah
warga New York.

Tentang sarana atau fasilitas apa yang akan dihidangkan untuk
penduduk akarta pada tahun 2005, tak ada yang bisa memberi
jawaban pasti dan jelas. Yang pasti, beban terhadap sarana dan
prasarana transportasi, air minum, serta permukiman meningkat
pesat. Dan Jakarta, sang ibu kota, biasanya jadi barometer bagi
kota-kota lainnya di Indonesia.

Toeti Kakiailatu
Laporan Putut Tri Husodo, Yulia S. Madjid, Suhardjo Hs. (Jakarta)